Comprar casa, ou arrendar e investir? Exemplos do movimento FIRE
Este artigo faz parte da série de 12 artigos iniciada no passado dia 31 Outubro 2020, Dia Mundial da Poupança.
Um artigo por mês. Sempre no último dia do mês. Sobre poupar e investir, para poder comprar liberdade.
Aqui fica o sexto da série!
Comprar casa ou arrendar, eis a questão. Uma espécie de pop-up mental que surge quando a idade adulta se aproxima ou os anos de arrendamento se estendem no tempo.
É normal que assim seja. É uma questão financeira, mas também cultural.
À medida que o tempo passa, surgem questões, como:
“Com o dinheiro da renda podia estar a pagar uma casa própria."
"A mensalidade do empréstimo é mais baixa do que o valor da renda”.
Mas ser proprietário é uma decisão financeira de peso e a longo prazo.
Este artigo procura explorar uma visão diferente e oferece a perspectiva dos seguidores do FIRE (Financial Independence, Retire Early).
Os seguidores deste movimento evitam contrair créditos e alguns preferem investir o capital inicial de um empréstimo à habitação em instrumentos financeiros com uma rendibilidade atractiva.
Afinal, não existe uma solução standard que resulte para todos.
No escolha entre comprar e arrendar, o mais importante é estar confortável com a decisão. E para isso, é preciso contabilizar os custos e colocar todas as alternativas em cima da mesa.
Comprar casa: O cenário mais comum
Ser proprietário é um marco na vida adulta. Um milestone expectável pela família e amigos mais próximos.
Faz parte daquilo que nos foi ensinado e fazemos pelo exemplo. A esmagadora maioria dos portugueses prefere comprar casa “porque no fim é nossa”.
A casa é o local onde regressamos depois de um dia de trabalho, onde construímos memórias. É um porto seguro.
É normal que a decisão de adquirir um imóvel cause alguma ansiedade.
O importante para uma decisão informada passa por colocar todas as opções em cima da mesa.
Comprar casa, ou alugar e investir: A pergunta para 1 milhão de euros
Os seguidores do FIRE consideram o custo de oportunidade em todas as decisões relacionadas com o dinheiro.
Mas o que é o custo de oportunidade? Vejamos um exemplo.
Quando compra um imóvel, o dinheiro fica cativo. O montante para a entrada de um empréstimo e todas as prestações subsequentes têm um destino: pagar o crédito habitação.
De uma forma simples, o custo de oportunidade representa os benefícios que uma pessoa, investidor ou empresário deixa de ter quando escolhe uma opção em detrimento de outra.
Significa isto que, quando decide adquirir uma habitação, pode deixar de beneficiar de outras oportunidades, possivelmente, mais vantajosas.
Por exemplo:
Tem 20.000€ para a entrada de um imóvel;
Opta por investir esse capital num produto financeiro;
Escolhe um investimento com baixos custos e uma carteira diversificada, com uma rendibilidade média de 7% p.a. no longo prazo.
Resultado:
No final do 1º ano: o capital inicial investido gerou 1.400€ (20.000 x 0,07).
Ao fim de 10 anos de investimento, duplicou o capital inicial: 39.343€ (1,07^10anos=1,967 x 20.000).
Ao fim de 30 anos - o prazo normal para o empréstimo de uma habitação - os 20.000€ iniciais poderão ter gerado 152.245€ [20.000*(1,07)^30)].
O dinheiro da entrada para um empréstimo, neste exemplo 20.000€, poderá gerar cerca de 152 mil euros.
Neste momento, já tem mais opções e, em certa medida, maior liberdade de escolha.
Ao fazer os cálculos e contabilizar todas as despesas - tanto as evidentes como os custos escondidos - pode verificar qual a solução mais vantajosa e que se adequa ao seu propósito de vida.
Vejamos, de seguida, os custos com a compra e o arrendamento de imóveis, bem como as vantagens de cada opção.
DESPESAS COM A COMPRA DE HABITAÇÃO PRÓPRIA
Existem dois tipos de despesas. De um lado, os custos relacionados com o pedido de crédito. Do outro, as despesas inerentes à condição de ser proprietário.
No crédito habitação e com qualquer modelo de empréstimo, uma percentagem é para pagar os juros.
Vejamos a seguinte simulação realizada numa ferramenta disponibilizada pelo Banco de Portugal.
Preço do imóvel: 200.000€
Valor da entrada: 40.000€
Montante do Empréstimo (80%): 160.000€
Taxa fixa: 2%
Prazo do empréstimo: 30 anos
São cerca de 54 mil euros em juros e despesas com o crédito habitação.
Durante os primeiros anos, não está a saldar o valor da casa, mas a pagar ao banco por lhe emprestar esse valor.
A este capital, somam-se:
Custos com seguros (seguro de vida crédito habitação e seguro multi-riscos);
Despesas com a abertura do processo bancário;
Escritura;
Impostos sobres imóveis;
Despesas com condomínio;
Custos com a manutenção do imóvel.
Mas no final, a casa será sua. Existe ainda a expectativa de valorização da propriedade.
Mais à frente, veremos as vantagens associadas à aquisição de uma propriedade.
Contudo, na discussão em torno da compra versus arrendamento, existem diferentes perspectivas.
Por exemplo, no seu livro Rich Dad, Poor Dad, o autor considera que a casa não é um asset, mas uma liability. Porquê? Porque consome recursos financeiros e não gera rendimento.
“I am not saying don’t buy a house. What I am saying is that you should understand the difference between an asset and a liability.
— Robert Kiyosaki
DO THE MATH: DESPESAS COM ARRENDAMENTO
Os arrendatários não têm estes custos.
Repare-se no exemplo introduzido por empresas como a UBER.
Qualquer pessoa é capaz de usufruir dos benefícios de um carro (a mobilidade), sem ter a posse do mesmo. Em Portugal, ter um carro custa, em média, 500 euros por mês, todas as despesas incluídas.
Por outro lado, as rendas podem ser mais elevadas do que um empréstimo à banca. Nos últimos tempos, a comunicação social relata vários casos de apartamentos minúsculos por valores exorbitantes.
Há ainda que considerar o possível aumento das rendas ao longo do contrato.
Existem benefícios e constrangimentos em ambas as opções. Vejamos o quadro seguinte que reúne algumas das variáveis mais importantes, para além dos custos.
ARRENDAMENTO
COMPRA
Flexibilidade
Pode mudar de casa quando o contrato termina
Facilidade para realizar downsizing ou upsizing (mudar-se para uma casa com renda mais cara ou mais barata)
Estabilidade
Não há aumento de renda, mas a prestação ao banco pode subir
O contrato não termina e evita correr o risco de ficar sem um sítio para morar
Manutenção do imóvel fica a cargo do senhorio
Valorização ou depreciação da propriedade
Despesas com manutenção do imóvel. Pode ainda acrescer despesas extra de condomínio - caso haja necessidade de fazer uma obra relevante
Não beneficia ou é prejudicado directamente pela apreciação ou desvalorização no mercado de compra e venda de imóveis
Pode beneficiar de um “mercado em alta”, com o preço de compra e venda de casas acima da média.
O cenário oposto também pode acontecer, com desvalorização do valor da propriedade
Capacidade mínima ou reduzida para realizar alterações ao imóvel
Total liberdade para realizar obras e modificações ao imóvel
Benefícios fiscais relacionados com a dedução à colecta - redução do valor do IRS
Eventual isenção do pagamento de IMI e IMT durante um certo período de tempo e mediante o cumprimento de algumas condições (valor do imóvel, se é para habitação própria, etc.)
Comprar casa: O que podemos aprender com o movimento FIRE
Os seguidores do FIRE são criativos e consideram o custo de oportunidade nas suas decisões.
Vejamos alguns cenários disponíveis para quem decide comprar ou alugar casa e as alternativas disponíveis:
Comprar uma casa a crédito - a opção mais comum e com os custos expectáveis, acima descritos.
Comprar uma casa a pronto - acessível a uma percentagem reduzida da população.
Comprar ou alugar uma casa mais pequena e economicamente acessível, mesmo que um pouco abaixo dos desejos da família e investir o restante capital - acessível a muitas mais pessoas.
A 3ª alternativa - e as suas variações - são a opção de eleição dos seguidores do FIRE.
Mesmo para quem não procura alcançar a independência financeira nos próximos 10 ou 20 anos e quer aliviar o encargo desta prestação, é uma alternativa viável.
É uma questão de mudança de perspectiva. Uma forma inovadora de ver os investimentos.
Mais uma vez, existe a opção de investir o capital poupado para a entrada de um imóvel ou o dinheiro poupado pelo downsizing de habitação, numa carteira de investimentos diversificada e com uma rendibilidade interessante.
Foi o que fez Jillian Johnsrud e o marido. O casal americano com 6 filhos conseguiu reformar-se aos 32 anos.
COMPRAR BARATO E INVESTIR. UM EXEMPLO CONCRETO DO MOVIMENTO FIRE
Em conjunto, o casal tinha 200.000$ em poupanças e investimentos. Apesar de poderem comprar um imóvel a pronto, não o fizeram.
Pesaram os prós e contras e depararam-se com 3 cenários:
Comprar uma casa de 150.000$ e investir os restantes 50.000$;
Utilizar 100.000$ de entrada para um empréstimo e um imóvel com um custo de 200.000$ e manter os restantes 100.000$ investidos numa carteira diversificada;
Comprar uma casa mediana por 100.000$ e manter os restantes investidos.
Destas 3 opções, o casal acrescentou ao leque de alternativas uma 4ª via:
Compraram uma casa a precisar de remodelações por apenas 50.000$. Passaram os 5 anos seguintes a recuperar a casa. Investiram o seu tempo, esforço e dedicação, o que também tem um preço.
Contudo, foram críticos na sua análise, ponderaram o que era mais importante para a família e fizeram uma escolha consciente. Optaram por gastar apenas 25% do valor total que tinham poupado.
Em vez de ficarem presos a um crédito, decidiram comprar um imóvel por um preço muito abaixo do mercado. Em contrapartida, ganharam liberdade e alcançaram a liberdade financeira mais cedo.
Ser proprietário, ou arrendar e investir o capital: eis a nova decisão
O investimento do capital inicial para a compra de uma casa num produto financeiro com forte exposição a acções, poderá ter um retorno expectável entre 7% a 10% no longo prazo.
Significa que pode gerar dinheiro com as poupanças (claro que não existem garantias e esse investimento está sujeito a fortes oscilações, que também têm de ser consideradas).
Se aplicar esse dinheiro na compra de uma casa, perdeu esta oportunidade. Contudo, terá uma propriedade que poderá valorizar.
As imobiliárias e as instituições bancárias tendem a pressionar os clientes a comprar. Mas cada pessoa deve estar consciente e ter cálculos que suportem as suas decisões.
O mais importante a reter é que:
Deve ponderar o custo de oportunidade;
É importante calcular todas as despesas e variáveis em cada um dos cenários (comprar, ou arrendar e investir);
É conveniente comparar os retornos e riscos de investimentos noutros activos financeiros versus aplicar o capital num imóvel.
Qualquer uma das alternativas exige ponderação, tempo e a avaliação dos custos de oportunidade.
Porque como afirma Steve Jobs...
“If you haven’t found it yet, keep looking. Don’t settle.
As with all matters of the heart, you’ll know when you find it.”